O mercado imobiliário é um setor dinâmico e de grande relevância para a economia do país. Construtoras e incorporadoras desempenham um papel fundamental nesse cenário, buscando oferecer empreendimentos que atendam às demandas dos consumidores. No entanto, um tema que tem gerado discussões e preocupações é a multa aplicada ao distrato imobiliário, e o impacto que uma eventual revisão judicial pode ter sobre o mercado.
O distrato imobiliário ocorre quando um comprador decide desistir da compra de um imóvel antes mesmo da sua entrega. Essa situação pode ocorrer por diversos motivos, como mudança de planos, dificuldades financeiras ou insatisfação com o empreendimento.
Ressalta-se que, de acordo com estudo realizado pela ABRAINC[1], a crise econômica entre 2013 e 2014, gerou uma curva descendente no setor imobiliário do Brasil, “cresceu o desemprego, trazendo estagnação e interrupção no desenvolvimento socioeconômico”. Obviamente, nesse contexto, houve um aumento significativo de adquirentes de unidades imobiliárias que buscaram o distrato de seus compromissos de compra e venda de imóveis.
Essa ruptura em larga escala, afetou diretamente o mercado. A produção e comercialização de imóveis sofreu forte retração. Entre 2014 e 2018, por exemplo, os distratos alcançaram 45% das transações de promessa de compra e venda, conforme cita Melhim Chalbub[2], em sua obra sobre Incorporação Imobiliária.
Sendo assim, a Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018), inseriu na Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964), o artigo 67-A e seus parágrafos, com a finalidade de proteção da coletividade de adquirentes e da incorporadora ou construtora, e trouxe como previsão que (i) em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, o incorporador terá direito à multa contratual de até 25% (vinte e cinco por cento) sobre a quantia paga pelo adquirente e (ii) quando a incorporação estiver sob regime de patrimônio de afetação a multa contratual poderá ser de até 50% (cinquenta por cento) sobre a quantia paga pelo adquirente.
Uma possível revisão judicial sobre as multas legalmente instituídas pela Lei do Distrato Imobiliário poderia trazer impactos significativos para o mercado. Construtoras e incorporadoras dependem do cumprimento dos contratos para garantir a viabilidade econômica dos empreendimentos. Caso haja uma mudança equivocada no entendimento dos tribunais, poderíamos presenciar um aumento no número de distratos, o que afetaria diretamente não só a lucratividade das empresas, mas também a continuidade dos projetos.
Além disso, o impacto não se restringe apenas às construtoras e incorporadoras. Outros atores do mercado imobiliário, como adquirentes, investidores, financiadoras e corretores, também seriam afetados. A insegurança jurídica gerada por uma possível revisão judicial poderia desestimular investimentos e comprometer a saúde financeira de diversos agentes envolvidos no setor.
A jurisprudência brasileira está se consolidando no sentido de manter a penalidade aplicada, como pode ser visto no julgamento do REsp 2.023.713/SP e REsp 2.055.691/SP. Porém, recentemente o Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.982.160/SP) apresentou uma conclusão em sentido contrário, reduzindo a aplicação da multa de 50% (cinquenta por cento) para 20% (vinte por cento) sob o fundamento de que seria abusiva e que sua revisão seria possível, diante da previsão contida no artigo 413 do Código Civil: “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”, e apoiando-se em julgados anteriores à Lei do Distrato Imobiliário, que sequer tratavam do regime de patrimônio de afetação.
Ao analisar esse caso, a doutrinadora Teresa Arruda Alvim, emitiu parecer[3] concluiu que a multa deve ser mantida e que houve equívoco no julgamento, pois: “havendo previsão contratual e sendo o limite da pena convencional em conformidade com a Lei do Distrato, como é, justamente, a hipótese dos autos submetidos à consulta, não há como reputá-la nula”.
Diante desse cenário, ressalta-se que é fundamental que construtoras e incorporadoras estejam atentas às melhores práticas e busquem estabelecer cláusulas claras e dentro do limite legal, utilizando sempre o recurso visual do quadro resumo dentro de seus contratos.
Em resumo, o tema do distrato imobiliário e a possível revisão judicial trazem desafios e incertezas para o mercado imobiliário. Nesse contexto, é crucial que as construtoras e incorporadoras se mantenham informadas e atentas às mudanças na legislação e na jurisprudência. A busca por soluções jurídicas adequadas e a adoção de boas práticas são essenciais para garantir a estabilidade e o crescimento sustentável do setor, beneficiando tanto as empresas quanto os consumidores.
[1] Disponível em https://bit.ly/3G67OLP. Acesso em 25 mai 2023.
[2] CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação Imobiliária. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023. p. 473
[3] Disponível em fhttps://abrainc.org.br/uploads/2023/4/Parecer_-_ABRAINC_-_Lei_do_Distrato_-_VF_-_10.04.2023.pdf. Acesso em 25 mai 2023.