No último dia 28, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul cassou decisão liminar proferida pelo juiz de primeiro grau da 16ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de Porto Alegre, em demanda que visava a alteração do índice de reajuste de contratos de locação, ajuizada pelo Sindicado dos Lojistas do Comércio de Porto Alegre em face de três shoppings.
No caso, o juiz de primeiro grau havia concedido a liminar e determinado que os shoppings aplicassem o índice IPCA ao invés do IGPM, que estava previsto no contrato, sob o fundamento de que estavam presentes os “requisitos para aplicação do art. 478, do CCB: o evento extraordinário e imprevisível, que é a pandemia do novo COVID19, registrando altas históricas do aumento do IGP-M e do IGP-DI, que desequilibram os contratos e impõem aos locatários onerosidade excessiva.”
No entanto, o desembargador relator, que revogou a liminar, consignou na decisão monocrática do Agravo de Instrumento nº 5050284-82.2021.8.21.7000, que apesar da pandemia ter gerado inúmeros impactos, a matéria debatida exige cognição exauriente. Ademais disso, mencionou que caso algum dos lojistas se sinta prejudicado, em virtude de o contrato ter se tornado excessivamente oneroso, poderá requerer a resolução do contrato ao invés da revisão do índice.
De forma oposta, vêm decidindo o Tribunal de Justiça de São Paulo, que, inclusive em meados do mês de abril do corrente ano, em julgamento proferido pela 30ª câmara de Direito Privado (Agravo de Instrumento nº 2297205- 16.2020.8.26.0000), autorizou uma loja, também localizada em um shopping, a utilizar IPCA ao invés do IGPM como correção monetária do contrato de aluguel, enquanto perdurar o período da pandemia, fundamentando sua decisão justamente nos efeitos notórios causados pela pandemia e considerando a necessidade do reequilíbrio das obrigações contratuais.
Apesar de ambas as decisões serem liminares e, até o presente momento, em nenhum dos autos ter havido a análise do mérito, é notório que a aplicação do índice de correção monetária nos contratos de locação, em especial neste período de “boom” do IGPM, gerará muita discussão e certamente polêmica no âmbito contratual.
Isto porque, se de um lado há a teoria da imprevisão correlacionada à teoria da onerosidade excessiva, previstas nos artigos 478 e seguintes do Código Civil, que autorizam a revisão de um contrato, baseada em um fato imprevisível e inexistente quando da assinatura do pacto (no caso, a pandemia e as sucessivas altas do IGPM, que neste mês de junho atingiram o resultado acumulado de 36,65%) e que resultam em um desequilíbrio contratual com a consequente oneração substancial de uma das partes, do outro lado há o princípio do pacta sunt servanda, pelo qual as partes estão vinculadas aos termos do acordo, além dos dispositivos legais, que prescrevem, sobretudo, a necessidade de manutenção da autonomia e vontade das partes, além da excepcionalidade da revisão das cláusulas contratuais.
A discussão é muito subjetiva e demandará de um estudo minucioso de cada caso e das provas que o enredam, bem como do inteiro teor das decisões que estão na eminencia de serem proferidas quanto ao tema. A recomendação é de que antes de qualquer medida, seja realizada uma análise prévia dos fatos que envolvem o caso, a fim de precisar os riscos contenciosos que envolvem a operação, lembrando que sempre um acordo extrajudicial é a melhor, mais rápida e mais barata alternativa.
Texto elaborado pela advogada Tharine Hobell, advogada atuante na área cível, integrante do escritório Mattos, Mayer, Dalcanale & Advogados Associados.