A instituição do patrimônio de afetação nas incorporações ingressou no ordenamento jurídico através da Medida Provisória 2.221/01, incluindo dispositivos na Lei n. 4.591/64 e sendo posteriormente abordado pela Lei n. 10.931/04.
O incorporador optando pela constituição de patrimônio de afetação, os bens destinados ao empreendimento ficam vinculados ao cumprimento da obrigação, ou seja, à finalização da obra e entrega das unidades. A principal função do patrimônio de afetação é a divisão dos gastos entre a incorporadora e o empreendimento em construção.
Portanto, além de proteger os investidores, o empreendimento torna-se transparente, trazendo maior segurança jurídica em sua construção e comercialização.
Para que seja instituído o patrimônio de afetação, é necessário a assinatura de termo de opção pelo regime, a ser averbado no registro imobiliário devendo ser realizado a contabilidade de forma separado do empreendimento, em conta de depósito específica da respectiva incorporação.
Ademais, não haverá qualquer impedimento para constituição de ônus sobre o imóvel, desde que, referido ônus tenha por finalidade a captação de recursos para o empreendimento.
Destaca-se, os adquirentes não interferirão na obra ou nas decisões construtivas, apenas terão acesso aos indicadores da gestão.
As principais vantagens da opção pelo patrimônio de afetação são:
Gestão assertiva: com a instituição do patrimônio de afetação, há a exigência que a contabilidade do empreendimento seja mantida atualizada, aperfeiçoando a gestão da incorporadora, pois os registros contábeis serão gerados de forma independente para cada empreendimento, garantindo maior organização e transparência.
Divulgação confiável: A adoção do regime de afetação torna-se um indicativo de confiabilidade e garantia, trazendo maior segurança para o público alvo, evidenciando a boa imagem do empreendimento e da incorporadora.
Regime Especial Tributário: o regime especial tributário é importante instrumento de simplificação e economia fiscal, viabilizando empreendimentos nos cenários de maiores custos construtivos e menores demandas habitacionais, ocorrendo a redução tributária, unificando o pagamento de tributos federais, reduzindo as alíquotas destes para 4% (quatro por cento) para imóveis não integrantes de programas sociais.
Acessibilidade ao mercado de capitais: Distinguindo-se o patrimônio do empreendimento por meio da afetação patrimonial, bem como, mantendo uma contabilidade organizada e auditada, a oportunidade para acesso ao mercado de capitais se torna mais acessível, por meio de fundos de investimentos focados no setor imobiliário.
Sendo assim, não restam dúvidas que a instituição do patrimônio de afetação pela incorporadora se torna uma atrativo, tanto para o adquirente, quanto para a incorporadora, fazendo com que o empreendimento tenha credibilidade e segurança em sua comercialização.